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26.09.2013 11:34

Erbpacht Alternative zum Kauf?

von Max Geißler Autor
Die Erbpacht kann Häuslebauer finanziell entlasten, denn es entstehen keine Grundstückskosten. Das Pachten des Grundstücks hat aber Tücken.
Erbpacht Alternative zum Kauf? Verbraucherportal Biallo.de
Vor dem Abschluss eines Erbbauvertrags sollten Bauherren mit spitzem Bleistift die Alternativkosten für den Kauf des Grundstücks kalkulieren
Grundstücke sind in vielen Gegenden Deutschlands knapp und daher teuer. Selbst für Gutverdiener wird es immer schwieriger, an begehrten Standorten wie München, Hamburg oder Stuttgart ein Grundstück in guter Lage zu erwerben. Die Grundstückskosten übersteigen nicht selten 30 Prozent und mehr des Gesamtpreises. Eine Alternative ist das Erbbaurecht, auch kurz als „Erbpacht“ bezeichnet. Dabei kauft der künftige Hauseigentümer das Grundstück nicht, sondern er pachtet es langfristig – in der Regel zwischen 75 und 99 Jahre.

„Bereitgestellt wird das Grundstück entweder von privat oder von einer Kommune, Kirche oder Stiftung“, erläutert Franz Lücke, Leiter Baufinanzierung bei der ING-Diba. Der Erbbaurechtgeber erhält als Ausgleich für die Nutzung des Grundstücks einen Erbbauzins. Die Pachthöhe wird zwischen den Parteien individuell vereinbart und vertraglich sowie im Grundbuch festgeschrieben. Auf dem gepachteten Grundstück könne der Bauherr dann sein Objekt errichten. „Das Haus ist sein Eigentum, nicht jedoch das Grundstück, auf dem es steht“, unterstreicht Lücke.

Auf den ersten Blick hat diese Lösung Charme: Der Finanzierungsbedarf des Bauherrn kann bis zu einem Drittel sinken, da er das Grundstück nicht kaufen muss. Und bei einer Laufzeit von 99 Jahren besteht selbst für junge Investoren keine Gefahr, noch zu Lebzeiten wegen des Vertragsablaufs ausziehen zu müssen. Doch es gibt auch Unwägbarkeiten, die sich im Lauf der Zeit als Belastung erweisen können:
 
  • Pachtverteuerung: Erbpachtverträge sehen im Normallfall vor, dass der Erbbauchrechtgeber den Erbpachtzins regelmäßig anheben kann. Die Orientierungsgröße hierfür ist häufig die Entwicklung des Verbraucherpreisindex. Über Jahrzehnte können sich so beträchtliche Erhöhungen des Erbpachtzinses gegenüber der Anfangsbelastung ergeben.
  • Vertragslaufzeit: Der Erbbaurechtnehmer muss so lange Pacht zahlen, wie er oder seine Mieter in dem Haus wohnen. Diese Verpflichtung geht auch auf die Erben oder Käufer des Objekts über. Anders ist dies beim kreditfinanzierten Kauf des Grundstücks: Ist das Immobiliendarlehen nach 20 oder 30 Jahren getilgt, entfällt die monatliche Rate.
  • Hausverkauf: Hier gilt die Faustregel: Je kürzer die Restlaufzeit des Pachtvertrages, desto schwieriger wird der Verkauf des Hauses bzw. desto geringer der Marktwert. Denn wer ersteht schon ein Objekt, das in 20 oder 25 Jahren auf fremden Grund steht? Um das Verkaufsrisiko einzuschränken rät Lücke, „beim Abschluss des Vertrags gleich eine Verlängerungsoption für den Pachtvertrag mit zu vereinbaren“.
  • Eingeschränkte Handlungsfreiheit: Ein Pächter ist weniger flexibel als ein Grundstückseigentümer. So muss der Erbpachtgeber zustimmen, wenn der Pächter das Erbbaurecht belasten will, zum Beispiel für einen Modernisierungskredit. Schließlich stellt das Haus eine Sicherheit für den Fall dar, dass der Pächter den Erbbauzins nicht mehr zahlen kann. Auch wesentliche bauliche Erweiterungen bedürfen der Zustimmung des Grundstückseigentümers.
  • Pachtende: Läuft der Vertrag aus, geht die Immobilie an den Grundstückseigentümer über. Damit der Pächter bzw. seine Erben das Haus nicht ohne Entschädigung verlieren, wird üblicherweise im Pachtvertrag geregelt, welcher finanzielle Ausgleich ihnen zusteht. Dabei gilt: Je attraktiver die Abfindungsregelung gehalten ist, desto besser ist es für die Nachkommen und desto besser wird sich das Objekt bei Bedarf verkaufen lassen.

Alternativkosten kalkulieren

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Vor dem Abschluss eines Erbpachtvertrages sollten Bauherren mit spitzem Bleistift die Alternativkosten kalkulieren, die bei einem Komplettkauf anfallen. Das gilt vor allem in der aktuellen Niedrigzinsphase. „Liegt der Erbbauzins über der Rate, die der Grundstückskauf langfristig verursacht, macht die Pachtvariante wirtschaftlich gesehen keinen Sinn – zumal langfristig mit steigenden Pachtbelastungen zu rechnen ist“, erklärt Finanzierungsexperte Lücke. Beispiel: Ein Eigenheim kostet inklusive Grundstück 300.000 Euro. Dank Erbbaurecht zahlt der Käufer nur 200.000 Euro, davon muss er 150.000 Euro über die Bank finanzieren. Die Finanzierung geschieht mittels Komplettdarlehen zu einem Sollzins von drei Prozent. Bei drei Prozent Anfangstilgung beträgt die monatliche Belastung exakt 750 Euro.

Für das 600 Quadratmeter große Grundstück fallen monatlich Pachtgebühren in Höhe von 450 Euro an. Die Gesamtbelastung liegt damit bei 1.200 Euro. Würde der Käufer das Grundstück mitfinanzieren, ergäbe sich ein Kreditbedarf von 250.000 Euro, die monatliche Belastung stiege bei gleichen Konditionen auf 1.250 Euro. Unter diesen Umständen brächte die Erbpacht nur einen geringen finanziellen Vorteil. Langfristig gesehen, würde der Käufer besser fahren, wenn er das Grundstück gleich mitkaufen würde.
Gesamten Vergleich anzeigenBaugeld Betrag: 200.000 €, Laufzeit: 10 Jahre
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